Lavori in condominio: cos’è il capitolato?
Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria in condominio, un documento di fondamentale importanza è il capitolato. Approfondiamo di seguito l’argomento.
All’interno di tutti i condomini si svolgono spesso attività manutentive, le quali si distinguono tra attività di ordinaria manutenzione e conservazione delle cose comuni, ossia interventi di modesta entità e che possono essere decisi dall’amministratore (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.) e gli interventi di manutenzione straordinaria, i quali devono essere deliberati dall’assemblea poiché trattasi di opere rilevanti e che richiedono ai condòmini un notevole impegno economico (art. 1135, primo comma n. 4, c.c.).
Per quanto concerne gli interventi di manutenzione straordinaria, una volta approvati in assemblea secondo le maggioranze previste, la delibera dovrà esplicitare anche le tempistiche e le modalità con cui le opere dovranno essere realizzate.
Tra gli adempimenti successivi alla delibera, vi è la redazione del capitolato dei lavori, ossia un documento tecnico che contiene il dettaglio delle opere, le modalità di realizzazione delle stesse, la tempistica prevista, i materiali utilizzati e infine un riferimento economico per ciascuna delle voci elencate. Il capitolato viene allegato generalmente al contratto di appalto e, oltre a contenere la descrizione tecnica delle tipologie di lavoro, contiene anche tutti gli obblighi previsti per chi dovrà provvedere alla realizzazione del progetto. Questo documento serve, quindi, a definire, con la migliore approssimazione possibile, tutte le caratteristiche che dovrà avere la prestazione effettuata dalla ditta appaltatrice.
Il capitolato deve essere redatto da un professionista del settore appositamente incaricato, la cui nomina può avvenire anche contestualmente alla delibera assembleare relativa agli interventi straordinari da effettuare. La redazione di questo importante documento tecnico è sempre consigliabile, anche nei casi in cui non risulta essere obbligatorio, poiché in tal modo viene disciplinata precisamente l’esecuzione dei lavori al fine di garantire al committente che questi vengano realizzati secondo le modalità e i tempi previsti. Qualora l’impresa appaltatrice non rispettasse quanto stabilito, il committente potrà tutelarsi proprio grazie al capitolato, difatti, affinché questo abbia validità, dovrà essere firmato da entrambi i contraenti.
A seguito della redazione del capitolato fatta dal tecnico abilitato incaricato, il documento dovrà essere inviato a tutti i condòmini e dovrà essere convocata un’assemblea al fine di approvare definitivamente gli interventi da realizzare e scegliere la ditta da incaricare.