5 Febbraio 2018 – Quesito della Settimana

Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.

Questa settimana il quesito posto è il seguente:


“Gentile Associazione,

ho appena preso un condominio dove ci sono dei giardini rialzati di proprietà privata. Molti di questi hanno terrazzato tutta la parte destinata al giardino e collegato l’originale buco di espulsione eccedenza acqua piovana (che generalmente veniva in gran parte assorbita dalla terra) a un vero e proprio tubo. Cosa succede? Che molti di questi condomini ora con il tubo lavano il pavimento e convogliano tutta l’acqua con sapone e relativi piccoli rifiuti in questa tubazione che svuota direttamente sul marciapiede condominiale che porta alle altre scale. 

Un condomino in particolare si sta lamentando di questa cosa e non sapendo bene la regolamentazione in questa materia, mi rivolgo a voi. C’è un regolamento condominiale che impedisce di “annaffiare” o “pulire il terrazzo” in questo modo mandando tutta l’acqua nelle parti condominiali? Cosa si può fare? È regolare aver così modificato un giardino? Hanno l’obbligo di fare l’imbocco in fogna a questo punto?


Anapi risponde:

“Gentile associato,

La problematica presenta alcune questioni, che hanno inciso sensibilmente sulla qualità dei rapporti condominiali.

La modifica del giardino potrebbe essere qualificata normativamente in atti e fatti in quella fattispecie richiamata dall’art. 1122 del Codice Civile rubricato «Opere su proprietà o uso individuale», che sancisce al primo comma che nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. Partiamo dal presupposto che la modifica del giardino non ha determinato un pregiudizio alla stabilità o al decoro dell’edificio, si pone comunque un problema, ossia che l’originale foro finalizzato al drenaggio dell’acqua in eccedenza del giardino, oggi, attraverso la realizzazione del terrazzino la quantità idrica  che fuoriesce è maggiore rispetto alla funzione iniziale.

Sulla questione si è espressa la giurisprudenza di legittimità, secondo cui ciascun condomino, anche nella sua proprietà esclusiva, non può eseguire opere che arrechino danno ad una parte comune dell’edificio, essendo tenuto al rispetto anche della qualità della stessa. Per cui l’esercizio del diritto del singolo sulle parti di sua esclusiva proprietà non può ledere il godimento dei diritti degli altri sulle cose comuni, laddove il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, comprese quelle – come qui fatte valere – di ordine edonistico o estetico (Cassazione civile, sez. II, 27 aprile 1989, n. 1947). Ci sono i presupposti, a parere del sottoscritto, che la modifica del giardino/i in terrazzino/i abbia determinato attraverso la qualità e quantità del drenaggio idrico, la costituzione di una servitù. In merito la Cass, sentenza N°209/2006, se pur affrontando una tematica diversa ha confermato che in tema di servitù, l’aggravamento dell’eser¬cizio in dipendenza della trasformazione operata sul fondo dominante va verificato accertando se l’innovazione abbia alterato l’originario rapporto con il fondo servente e se il sacrificio imposto sia maggiore rispetto a quello originariamente previ¬sto, dovendosi valutare l’opera non in se stessa, come risultato di un’attività consentita o non consentita nella normale esplicazione o meno dei poteri dominicali, bensì per le implicazioni che ne derivano a carico del fondo assoggettato.  Allo stesso modo l’art. 1067 del Codice Civile ribadisce, vieta perciò la realizzazione di “innovazioni” da parte del titolare e, in modo simmetrico, il compimento da parte del proprietario del fondo servente, «di alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo». Il regolamento di condominio, ai sensi dell’art. 1138 del Codice Civile è obbligatorio quando il numero dei condomini  è superiore a dieci. Pertanto, alla luce delle questioni sottese, ritengo opportuno affrontare un ordine del giorno finalizzato a disciplinare le parti comuni con un regolamento di condominio premesso che in relazione al questione in oggetto è opportuno deliberare eventuali sanzioni al regolamento di condominio disciplinate dall’art. 70 delle disposizioni attuative del Codice Civile. Inoltre con riferimento all’utilizzo del sistema fognario per  usi diversi da quelli indicati dal contratto di fornitura idrica possono comportare delle sanzioni e dei costi di smaltimento che comunque devono essere verificati con l’Ente erogatore del servizio idrico.


Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.

Potrebbe piacerti anche