26 Febbraio 2018 – Quesito della Settimana

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Questa settimana il quesito posto è il seguente:


“Gentile Associazione,

Buongiorno, amministro un condominio con impianto centralizzato di riscaldamento e produzione acqua calda sanitaria. Nel caso in cui un condòmino non paghi le rate del condominio posso interrompere l’erogazione del riscaldamento e dell’acqua calda sanitaria a quel condomino?


Anapi risponde:

“Gentile associato,

L’interruzione del servizio di erogazione del riscaldamento e dell’acqua calda sanitaria si pone in linea con le pronunce di merito prima tra tutte l’ordinanza del 05/06/2015 del Tribunale di Modena con la quale a seguito della perdurante insolvenza nel pagamento delle spese condominiali, atteso che il disposto normativo dell’art. 63, comma 3 delle disp. att. c.c. attribuisce all’amministratore condominiale il potere di sospendere al condomino moroso  in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, e, dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione «ove il regolamento lo consenta», l’esercizio di tale potere, configura un potere-dovere dell’amministratore condominiale di intervenire esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condòmino moroso.
Interpretazione sostenuta anche dal Tribunale di Roma con l’ordinanza del 17/02/2014 e dal Tribunale di Brescia del 21/05/2014, con la quale era stato ordinato al condòmino moroso di consentire ai tecnici incaricati dal condominio la sospensione della fornitura di riscaldamento, l’ingresso presso i locali di loro proprietà e mediante l’interruzione del servizio idrico di acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori delle proprietà esclusive. In antitesi, alle pronuncia del Tribunale di Milano, che con ordinanza n° 72656/13  imponeva all’amministratore di condominio il ripristino  del servizio di riscaldamento centralizzato, in quanto bene costituzionalmente protetto.
Orbene, la fattispecie oggetto di diatriba giurisprudenziale è stata affrontata non soltanto sul piano della disciplina civile, ma anche sul piano penale.
La Corte di Cassazione con la sentenza n° 47276/2015 affronta il tema dell’art. 392 del codice penale rubricato esercizio arbitrario delle proprie ragioni in virtù del quale il soggetto attivo del delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni può essere anche colui che eserciti un diritto pur non avendone la titolarità, ma agendo per conto dell’effettivo titolare.
La giurisprudenza di legittimità conferma che il delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, previsto dall’art. 392 c.p., richiede, oltre il dolo generico, costituito dalla coscienza e volontà di farsi ragione da sé pur potendo ricorrere al giudice, anche quello specifico, rappresentato dall’intento di esercitare un preteso diritto nel ragionevole convincimento della sua legittimità.
Come tale, sussiste la necessità di coordinare la decisione in commento, in quanto l’art. 63 comma III delle disp. att   al Codice Civile dispone che  in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
L’art 392 del Codice Penale, invece, prevede che chiunque al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice si fa arbitrariamente ragione da se medesimo, mediante violenza sulle cose, è punito a querela della persona offesa con la multa fino a 516 euro.
Pertanto, nell’attesa di un intervento normativo, finalizzato a coordinare profili  condominiali diversi, nel rispetto dei principi costituzionali, è opportuno che l’amministratore presenti all’attenzione dell’assemblea le problematiche  sottese in tema di interruzione dei servizi condominiali, e deliberi la possibilità di ricorrere al giudice al fine di ascrivere l’intervento coattivo nel rispetto del contemperamento degli interessi in gioco, rappresentati dalla tutela ed integrità ed indigenza della  persona umana rispetto alle prerogative economiche del condominio.


Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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