19 Marzo 2018 – Quesito della Settimana
Questa settimana il quesito posto è il seguente:
“Gentile Associazione,
Buongiorno, nel condominio che amministro esiste un palese errore nella ripartizione dei millesimi della zona box. Si può revisionare la tabella millesimale soltanto in questa zona? Che quorum deliberativo occorre per far revisionare le tabelle millesimali?
Anapi risponde:
“Gentile associato,
l‘art. 69 delle disposizioni attuative del Codice Civile, sancisce al primo comma, che: «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’art. 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità».
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condòmino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136 del Codice, nei casi di errore, o quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
La problematica da lei richiamata, pone l’attenzione su un presunto errore, che in questo caso deve essere inquadrato tecnicamente da un professionista attraverso una dettagliata relazione.
Pertanto, è opportuno procedere alla nomina di un tecnico abilitato, previo delibera assembleare, il quale deve fornire elementi che nel rispetto della citata norma pongano l’errore quale elemento deficitario per una corretta ripartizione delle spese.
Le maggioranze per la modifica delle tabelle millesimali, in caso di errore, sono indicate dall’art. 1136 secondo comma del Codice Civile, ossia la maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio.
La giurisprudenza, nel corso del tempo, ha indicato un criterio di metodo per qualificare l’errore: «nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle». (Cass 6222/1997; Cass 4421/2001;4528/2001).
Pertanto, il condomino dovrà chiedere all’assemblea la modifica con le maggioranze richieste oppure agire nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, impugnando la delibera di rigetto di revisione nei termini previsti dall’art. 1137 del Codice Civile.
Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!