23 Aprile 2018 – Quesito della Settimana

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Questa settimana il quesito posto è il seguente:


“Gentile Associazione,

in un verbale di assemblea che delibera lavori straordinari si dice “l’assemblea autorizza all’unanimità il compenso dell’amministratore in complessivi euro 500,00 oltre iva”. Quei lavori non sono iniziati e tutt’ora non sono in essere. Nel frattempo sono subentrato io come nuovo amministratore. Da estratto conto risulta però che il precedente amministratore si è comunque pagato il compenso per i lavori straordinari, che a questo punto farò iniziare e seguirò io. I condomini si trovano ad aver dunque già pagato un compenso al precedente amministratore e a dover pagare anche il mio compenso, in quanto seguirò io i lavori. Chiedo: è stato legittimo da parte del precedente amministratore pagarsi un compenso per lavori a cui non aveva neppure dato inizio? Grazie.


Anapi risponde:

“Gentile associato,

Il ruolo dell’amministratore di condominio è definito dalla legge N° 220/2012 attraverso l’esercizio dei poteri indicati dall’art 1129 rubricato “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore di condominio e dell’art 1130, rubricato “Attribuzione dell’amministratore “.

Le norme, inoltre, che disciplinano il rapporto tra il professionista ed il condominio sono indicate dagli artt 1703 e seguenti del codice civile, ossia le norme sul mandato.

Partendo dal presupposto che non ci sono prescrizioni che attribuiscono all’ amministratore di condominio eventuali compensi straordinari, la giurisprudenza, nel corso del tempo, ha escluso attribuzioni economiche patrimoniali a carico dell’amministratore salvo essere deliberate.

Nella fattispecie in questione, il precedente amministratore, ha corrisposto nei suoi confronti un compenso per lavori straordinari nei confronti del condominio, attribuendosi una prestazione, che se pur deliberata dall’assemblea, non è stata mai adempiuta. Nella fattispecie in questione, il comportamento dell’amministratore, può integrare il reato di appropriazione indebita disciplinata dall’art 646 del codice penale, configurabile quando un soggetto “per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria del denaro o della cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso”. Nella prassi, ogni distrazione del denaro condominiale dagli scopi qualificati può integrare la fattispecie in esame.

La prestazione del mandatario era stata deliberata ad una condizione, ossia che i lavori straordinari fossero realizzati. attraverso la sua vigilanza. Non essendosi verificata la condizione richiesta, la sottrazione di denaro dal conto corrente per un’ attività mai svolta se pur deliberata, determina un ingiustificato profitto a carico dell’amministratore professionista. Pertanto, è opportuno convocare un assemblea straordinaria per verificare i presupposti degli illecito penale richiamato attraverso gli elementi probatori che dovranno giustificare i presupposti dell’ “illecito profitto” ex art 646 c.p.


Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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