07 Maggio 2018 – Quesito della Settimana

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Questa settimana il quesito posto è il seguente:


“Gentile Associazione,

Spett. le Associazione,

in un condominio è stata verbalizzata dal precedente amministratore, una delibera per lavori straordinari di impermeabilizzazione del cortile comune che funge anche da copertura dei box. L’amministratore si è limitato a scrivere che non si sarebbe applicato il riparto ex art. 1126 cc, in quanto non si trattava di lastrico solare. Non ha menzionato però il criterio che avrebbe utilizzato per la ripartizione. Successivamente, con la consegna delle rate dei lavori, si è scoperto tramite ripartizione allegata che è stata la mera ripartizione per millesimi di proprietà ex art. 1123 cc. La ripartizione corretta per questo tipo di lavori è nella mia opinione su base art. 1125, come da giurisprudenza Cass. Civ. sez. II ord. 14/9/2017 n. 21337. La domanda che pongo è: la delibera in questione è da considerarsi non semplicemente annullabile entro i 30 gg, bensì nulla, in quanto utilizzando un criterio di riparto non corretto incide nella sfera dei diritti soggettivi dei condòmini?

La risposta è di estrema importanza, perchè nel frattempo è subentrato il sottoscritto in qualità di amministratore e dato che i lavori non sono ancora iniziati mi è stato chiesto di rifare il riparto su base art. 1125 cc. Inoltre un condòmino venderà la sua unità prima che io possa tenere un’assemblea per eventualmente emettere un nuovo riparto: se lui paga le rate emesse dal precedente amministratore sulla base del riparto ex art 1123 cc, in quanto al tempo della delibera lui era ancora proprietario, quando poi eventualmente, dovendosi considerare nulla la suddetta delibera, verrà emesso un nuovo riparto ex art 1125 cc, dovrà continuare a pagare il vecchio proprietario sulla base del nuovo riparto o dovrà pagare il nuovo l’acquirente perchè al tempo della nuova delibera che ipoteticamente annulla la precedente è lui il proprietario? Ovviamente si dice questo qualora acquirente e venditore non si mettano d’accordo per conto loro e lascino il tutto nella regola generale della legge in questi casi, ossia i lavori straordinari vengono pagati da chi al momento della delibera era il proprietario, ma se la delibera in oggetto dovrebbe scoprirsi essere nulla?


Anapi risponde:

“Gentile associato,

L’applicazione della fattispecie ex art 1126 del codice civile o eventualmente dell’art 1125 del  codice civile dipende dal tipo di fattispecie costruttiva.
Con riferimento all’ ordinanza richiamata,  la n° 21337 Sez II del 14/09/2017, la Corte di Cassazione  ha precisato che: “Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprieta’ esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si puo’ ricorrere al criterio previsto dall’articolo 1126 c.c. (sul presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’articolo 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa”.
Si tratta di un orientamento giurisprudenziale il cui fondamento deve essere inquadrato verificando la tipologia di fattispecie costruttiva da una parte e dall’altra,  verificando  le tabelle millesimali, il regolamento di condominio, nonchè gli atti di compravendita.
Con riferimento al secondo quesito, in attesa di una qualificazione tecnica che entri nel merito del criterio normativo di riparto da utilizzare, è opportuno richiamare l’art 63 delle disposizioni attuative, che dispone al terzo comma quella fattispecie normativa secondo la quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Inoltre, al quarto comma del medesimo articolo è disposto che cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa
all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
I criteri indicati dall’art 63 delle disp. att. al codice civile, qualificano un principio di solidarietà a carico del venditore e dell’acquirente anche se l’obbligo di partecipazione alle spese attinenti i lavori straordinari sulle parti comuni, insorge nel momento in cui viene deliberata la realizzazione dei lavori in questione, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione e non con le successive delibere deliberazioni di ripartizione delle spese. (Cass Ord  n° 15557 del 22/06/2017).

 


Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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