09 Luglio 2018 – Quesito della Settimana

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Questa settimana il quesito posto è il seguente:


“Gentile Associazione,

Spett. le Associazione,

Fra i miei condomini gestisco circa 12 condomini estivi zona torrette di Fano dove  sapevo che dal 10 giugno non si possono più effettuare lavori straordinari proprio per il rispetto dei villeggianti che pernottano e degli orari di riposo.

Da circa un mese ha acquistato un nuovo proprietario che ha iniziato a svolgere i lavori totali di sventramento di tutti i locali dell’appartamento e altre modifiche, non ha considerato il termine del 10 giugno, fa rumori in tutti gli orari usa l’ascensore come carico e scarico.

La mia domanda è la seguente: Vi è una norma specifica adatta ai condomini estivi in cui vi é un limite temporale per eseguire lavori straordinari e di tutela del condominio per orari e lavori?


Anapi risponde:

“Gentile associato,

La questione, deve essere affrontata, attraverso la modifica del regolamento di condominio, premesso che, il secondo comma dell’art 1138 del codice civile dispone che: “Ciascun può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Per la  modica del regolamento condominiale, sono necessarie le maggioranze indicate dall’art 1136 del codice civile ossia con la maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio, così come richiamato dal comma 4° del citato 1138 c.c rubricato regolamento di condominio.

La questione è stata dibattuta dalla  giurisprudenza  secondo la quale a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi, limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.

Quindi il regolamento predisposto dall’originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili.

Conseguentemente, mentre è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, necessario una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura. E poiché solo alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 2 comma del codice civile. (Cass S.U. n.943/1999) .

Qualora non si dovessero raggiungere le maggioranze indicate dall’art 1136 c.c 2° comma, il regolamento deve essere rispettato e nel caso in questione, se è necessario, dovranno applicarsi le sanzioni così come indicate dall’art 70 delle disposizioni attuative al codice civile .

Le infrazioni al regolamento di condominio dovranno essere deliberate in assemblea.

Il d.l .n 145/2013 art 1 lettera e), noto come destinazione Italia, impone la delibera condominiale con le maggioranze indicate dall’art 1136 secondo comma del codice civile. per l’irrogazione delle sanzioni al regolamento di condominio.



Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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