30 Luglio 2018 – Quesito della Settimana

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Questa settimana il quesito posto è il seguente:


“Gentile Associazione,

avrei bisogno di delucidazioni sulle seguenti questioni per svolgere l’operativo con maggior sicurezza.

Con che frequenza devono essere effettuati:

  • controllo qualità delle acque; [una volta l’anno?]
  • controllo impianto elettrico/ verifica di terra; [una volta ogni 5 anni, una volta ogni 2 anni se nel condominio è presente uno studio medico?]
  • è vero che le assemblee – sia in prima che in seconda convocazione – non devono essere schedulate in un giorno rosso in calendario?
  • fatta eccezione per lavori di rilevante impatto economico (es. lavori straordinari), costituisce inadempienza/comportamento scorretto inviare prima dell’assemblea i preventivi ai condomini in modo da velocizzare le operazioni di delibera?

Anapi risponde:

Gentile associato,

L’amministratore di condominio è custode delle parti e dei servizi comuni dell’edificio e come tale ha la responsabilità della qualità dell’acqua erogata, ma non un obbligo di verifica della qualità di acqua erogata dal concessionario idrico.

Pertanto è obbligo del mandatario amministratore, garantire la salubrità dell’acqua attraverso un’analisi chimica e microbiologica da verificare, ma la frequenza e periodicità non sono state definite dal legislatore, come è richiesto per la gestione degli acquedotti.

Sulla questione si era espressa ufficialmente il Dipartimento di Prevenzione- Servizio Igiene degli alimenti e della nutrizione, della ASL-Lombardia il 30/01/2004 con una circolare (Cir. Asl. Del 16.12.03. n.10774- protocollo int. 0978/AB) in cui specifica che non è obbligatorio alcun controllo da parte degli amministratori, per legge, senza però eliminare la responsabilità che tali soggetti hanno in merito alla garanzia della qualità dell’acqua distribuita nell’edificio da loro amministrato, con relative sanzioni nel caso in cui si verificassero episodi si malesseri causati da una cattiva gestione degli impianti o cisterne dell’acqua. Tale circolare è stata poi avallata dal parere del Ministero della Sanità in data il 10/06/2004.

Inoltre, il decreto legislativo N°31/2001, obbliga l’amministratore a verificare l’impianto idrico condominiale, dal punto di consegna al rubinetto delle singole proprietà esclusive.

L’articolo 19 del presente decreto indica le sanzioni che possono essere a  carico dell’ amministratore.

L’articolo 7, al punto 4 del presente decreto indica che i risultati dei controlli devono essere conservati per un periodo di almeno cinque anni per l’eventuale consultazione da parte dell’amministrazione che effettua i controlli esterni. Nulla, è indicato con riferimento ai termini entro il quale devono essere fatti i controlli da parte dell’amministratore.

Probabilmente, l’usura delle tubazioni condominiali è uno degli indici che determinano la necessità della manutenzione, con una frequenza semestrale o annuale .
Con riferimento al secondo quesito, il D.P.R n°462 del 2001, impone al datore di lavoro, all’ art 4, rubricato  ” verifiche periodiche -Soggetti abilitati  di effettuare regolari manutenzioni dell’impianto, nonché a far sottoporre lo stesso a verifica periodica ogni cinque anni, ad esclusione di quelli installati in cantieri, in locali adibiti ad uso medico e negli ambienti a maggior rischio in caso di incendio per i quali la periodicità è biennale.

Ulteriori delucidazioni sono indicate nella Circolare del Ministero delle attività produttive 25/02/2005, prot. n°10723, con  oggetto  la risposta al quesito della messa a terra secondo la quale sono “Prioritarie e doverose  le esigenze di tutela dell’incolumità delle persone e dei beni non possono che anche giovarsi delle possibilità offerte dal DPR 462/01 in tema di verifiche periodiche o straordinarie”.

Con riferimento alla convocazione assembleare nei giorni festivi, non ci sono obblighi particolari, non mancando, sulla questione,  il contributo del tribunale di Roma che con la sentenza n° 10229/2009 ha positivamente confermato  la convocazione assembleare nei giorni festivi .

Con riferimento all’ultima questione, i criteri di verifica dei preventivi in un momento diversa dell’assemblea, devono essere disciplinati da regolamento di condominio  premesso che comunque c’ è la libertà in sede di discussione, di presentare, comunque,  altri preventivi ed essere deliberati.

 

Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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