Servitù di passaggio in condominio: cosa fare in caso di vendita

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Questa settimana il quesito posto riguarda la servitù di passaggio in condominio.


“Gentile Associazione,

Presso un condominio non da me amministrato vi era una servitù su un corridoio che permetteva di raggiungere da tutti i condomini un terrazzino a uso stenditoio, transitando nella proprietà privata della mia cliente. Nel 1995 durante una assemblea condominiale, i condomini rinunciarono al diritto di passaggio.

Oggi che la mia cliente si trova nella volontà di vendere l’immobile ritenete possibile venderlo senza questa servitù? Se sì, è comunque necessario fare altro per non incorrere in problemi durante la vendita e post fase di vendita? Vorrei inoltre proporre un secondo quesito: Sono stato contattato da alcuni proprietari di un immobile che presenta le caratteristiche tipiche di un condominio orizzontale. Il fabbricato è costituito da un unico corpo di fabbrica posto su due piani fuori terra oltre a un piano seminterrato dove sono ubicati i garage. Alle due estremità sono presenti due gruppi scale per l’accesso a due appartamenti (per lato) posti esclusivamente al piano primo. Sotto questi sono presenti una unità immobiliare per lato posta al solo piano terra. Tra i due gruppi scale sono presenti poi le restanti unità immobiliari poste sia al piano terra che primo. Le unità immobiliari a uso abitativo sicure sono 14.

Parrebbe chiara la comunione della corte esterna come anche del tetto, bensì anni di distorsioni e malumori hanno fatto si che gruppi di proprietari in forma autonoma si organizzassero per fare eseguire direttamente lavorazioni di manutenzione. Oggi vista la necessità di ingenti lavori e l’impossibilità di trovare un accordo unanime o comunque di maggioranza mi è stato chiesto di occuparmi del fabbricato come amministratore di condomino. A una riunione a cui ho partecipato è apparso evidente che alcuni condomini non gradissero la presenza di un amministratore. Mi è stato quindi chiesto di verificare da chi mi ha contattato, se tramite il tribunale si possa giungere all’affidamento di un mandato come amministratore.

Potete spiegarmi cosa si rende necessario fare con il tribunale? e come mi suggerireste di comportarmi?

L’immobile è dei primi anni ’80. Grazie


Anapi risponde:

Gentile associato,

L’esistenza di un diritto di servirtù così come menzionato doveva essere richiamato negli atti di compravendità, anche attraverso una convenzione che richiamata nell’atto di compravendita e nel regolamento di condominio disciplinava il rapporto di servitù. Orbene, se nel 1995 i condomini hanno rinunciato al diritto di servitù, immagino che agli atti esiste una delibera all’unanimità, che richiedeva una modifica negli atti di compravendita e relativa trascrizione nei registri immobiliari finalizzato alla cancellazione della servitù . Pertanto prima di procedere alla vendita dell’immobile è opportuno verificare le questioni richiamate.

Con riferimento al secondo quesito, l’assemblea di condominio, ai sensi dell’art.66 delle disp. att. al codice civile riunita in autoconvocazione deve decidere se approvare con un ordine del giorno ben preciso la nomina di un amministratore di condominio o meno. Credo, che l’urgenza dei lavori così come da lei menzionati non possono mettere in discussione la presenza di un mandatario, obbligatorio , quando il numero dei condomini è superiore ad 8 così come dispone l’art 1129 del codice civile.

In caso di mancata nomina dell’amministratore, conferma l’ art .1129 c.c, se l’assemblea non vi provvede la nomina in questione è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.

Arrivederci alla prossima settimana per la risposta ad un nuovo quesito!

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