Veranda in condominio, tutto quello che c’è da sapere

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La chiusura di un balcone o la realizzazione sulla terrazza di proprietà esclusiva di una apposita veranda è spesso motivo del contendere in ambito condominiale.

E’ bene partire dall’assunto che una copertura esterna e visibile, può alterare l’uso della parte comune, pregiudicare le vedute, alterare il decoro architettonico e determinare un aumento del carico urbanistico (con tutte le conseguenze di natura amministrativa e penale).

Innanzitutto la chiusura del balcone o del terrazzo di un’abitazione, integrando la trasformazione del vano in superficie abitabile con creazione di maggiore volumetria e di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, è qualificabile come intervento di trasformazione urbanistica pertanto deve essere preceduta dal rilascio di permesso a costruire, non essendo configurabile né come pertinenza, né come intervento di manutenzione straordinaria o restauro.

Per quanto concerne l’alterazione del decoro architettonico questo si riscontra quando la modifica sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile, il che si verifica nell’ipotesi della realizzazione di una veranda che dia luogo a discordanze nel prospetto, e ne modifichi l’unità stilistica.

La realizzazione di una veranda in condominio, attenendo a una parte dell’edificio di proprietà esclusiva (il balcone) non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio e il proprietario può serenamente avviare i lavori senza comunicarlo agli altri condomini, ma solo all’amministratore.

Il condomino inoltre deve fare in modo che la veranda: non costituisca un pericolo per la stabilità dell’edificio; non pregiudichi l’aspetto architettonico e il decoro della facciata dell’edificio rovinandola.

Solo in tali due casi, l’assemblea potrà chiedere la demolizione della veranda. Il condominio, tuttavia, non potrà agire contro il condomino che ha chiuso il terrazzo se prima lo ha espressamente autorizzato.

Una volta coperto il balcone o ancora peggio il terrazzo che succede però ai millesimi?

Aumentando la superficie di uno degli appartamenti diminuirà necessariamente il valore degli altri immobili dello stabile, dato che i millesimi non sono altro che un valore percentuale di proprietà dell’intero immobile.

Con la conseguenza che chi ha coperto il terrazzo dovrà pagare di più di spese condominiali. Il codice civile prevede tale ipotesi come uno dei possibili casi in cui è diritto degli altri condomini chiedere una revisione delle tabelle millesimali, revisione che può essere approvata, in assemblea, con il voto favorevole di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio.

Occorre comunque che il valore proporzionale dell’unità del condomino che ha realizzato la veranda risulti alterato per più di un quinto, altrimenti servirà l’unanimità.

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