Come agire quando i condòmini sono in disaccordo sull’installazione del cappotto termico?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa all’installazione del cappotto termico.

“Gentile Associazione,

in un condominio, stante la presenza nell’anno 2020 del bonus facciate, si sta disquisendo sull’opportunità di risanare alcune crepe dell’intonaco, rinfrescare la facciata e valutare l’installazione del cappotto termico. Seguendo quanto prescritto dall’articolo 1120 basterebbero le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 per approvare la delibera e dar via ai lavori.

Alcuni condomini si appellano all’articolo 1121 dicendo che i lavori in questione sono gravosi. Il cappotto per non incidere sul decoro architettonico andrebbe eseguito su tutta la facciata non potendo così escludere i “contrari”. 

Come si esce da questo stallo?”

L’Esperto risponde:

“Preg.mo Associato,

L’art. 1120 secondo comma del codice civile rubricato Innovazioni dispone che:

“I Condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’art. 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

  • le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  • le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per la realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o altra idonea superficie comune.”

Nel caso richiamato, ossia in caso di cappotto termico, la fattispecie può essere inquadrata come innovazione finalizzato al contenimento del consumo energetico premesso che la finalità del cappotto termico è quello di coibentare termicamente le pareti di un edificio.

L’interpretazione autentica può essere definita dall’art. 1120 II comma c.c. in combinato disposto dei presupposti richiesti dall’Agenzia delle Entrate, che definisce attraverso il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni) il riconoscimento delle detrazioni Irpef per i richiedenti condomini. Con riferimento alle maggioranze deliberative possono essere applicate quelle indicate dall’art. 1136 secondo comma del codice civile, ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Con riferimento al richiamato art.1121 c.c. rubricato “Innovazioni gravose e voluttuarie“, a parere dello scrivente, non è funzionalmente applicabile, in quanto la fattispecie è applicabile nel caso di

opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, per il quale i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo di spesa.

Orbene, nel caso di specie, la coibentazione riguarda la facciata quale parte inquadrabile nell’art. 1119 c.c. ossia Indivisibilità delle parti comuni. Pertanto, inquadrare la fattispecie in questione, richiamando l’art.1121 c.c. non corrisponde alla volontà del legislatore che ha individuato nell’art. 1120 secondo comma la fattispecie applicativa in caso di interventi o opere finalizzate al contenimento del consumo energetico.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

Arrivederci alla prossima settimana con un nuovo quesito!

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