Quorum costitutivi e deliberativi richiesti in caso di conflitto di interesse tra condòmini

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa ai quorum costitutivi e deliberativi richiesti nel caso di conflitto d’interessi tra condòmini.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

l’assemblea che deve votare in merito alla disciplina delle cose comuni come deve considerare i  condòmini per il conteggio dei quorum in conflitto d’interessi? Possono votare?”

L'ESPERTO RISPONDE

“Preg.mo Associato,

La legge di riforma condominiale n° 220/2012  non ha disciplinato i principi normativi in materia di conflitto d’interesse.

Pertanto, la disciplina, in realtà ha una sua collocazione in materia societaria attraverso i principi richiamati dall’art. 2373 del codice civile, la quale dispone al primo comma che

La deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto  con quello della società è impugnabile a norma dell’articolo 2377 c.c qualora possa recarle danno.

La norma attribuisce un proprio fondamento, nel momento in cui sussiste il voto determinante di coloro che sono in conflitto d’interesse con quello della società, nel caso di specie nei confronti dell’assemblea di condominio.

Orbene, non essendoci normative condominiali, la giurisprudenza è dovuta intervenire in più di un’occasione ad affrontare il tema del conflitto d’interesse in materia condominiale.

La Corte di legittimità ha statuito, in materia di conflitto d’interesse, che

nel condominio non esiste un fine gestorio autonomo: la gestione delle cose e dei servizi comuni  non mira a conseguire uno scopo proprio del gruppo e diverso rispetto a quello dei singoli partecipanti.

Inoltre, da nessuna norma si prevede che, ai fini della costituzione dell’assemblea o della deliberazioni, deve sussistere una discriminante tra alcuni partecipanti al condominio e dei loro millessimi rispetto a soggetti diversi ovvero in conflitto d’interesse.

La Corte conferma l’inderogabilità dei quorum attraverso il concorso di un numero considerevole dei partecipanti e dei millesimi richiesti del valore dell’edificio.

Una modifica in peius dei milllesimi non sarebbe ammessa neanche per disposizione convenzionale.

Infatti l‘art. 1138 c.c. quarto comma, cod.civ., secondo cui il regolamento contrattuale di condominio in nessun caso può derogare alle norme richiamate dall’art.1136 c.c concernenti la costituzione e deliberazione dell’assemblea. (Cass n. 11268/1998).

Nel caso di specie se la maggioranza richiesta per la delibera non può essere sostenuta perché non si può tener conto del numero dei millesimi dei condomini in potenziale conflitto di interessi non sarebbe ammissibile attribuire un potere deliberativo straordinario alla minoranza perché non in linea i presupposti richiamati dall’art. 1136 c.c che dispone la qualificazione della validità delle delibere  in termini di maggioranza per teste e per millesimi  attraverso  “il metodo collegiale ed il principio maggioritario” .

Pertanto, qualora l’assemblea non potesse deliberare dovranno essere richiamati i principi richiamati dall’art. 1105 quarto comma, c.c. applicabile al condominio in virtù del differimento all’art 1139 c.c..

Orbene, alla luce delle considerazioni sostenute attraverso l’applicazione giurisprudenziale del caso concreto deve essere riaffermato

il principio per cui in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’ Autorità giudiziaria. (Cass. Sez. Civ. n.° 19131/2015).

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

Arrivederci alla prossima settimana con un nuovo quesito!

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