Modifiche nelle parti comuni di un edificio

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa alla trasformazione di una finestra in portafinestra che affaccia su un terrazzino interno allo stabile.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

sono amministratore di un condominio di sole aziende. Un locatario, vorrebbe trasformare una finestra in portafinestra. La finestra affaccia su un terrazzino nella parte interna dello stabile.

Nell’ipotesi che il proprietario sia d’accordo, credo occorra comunque una delibera assembleare per questa modifica e nel caso occorra, quale maggioranza è necessario raggiungere?”

L'ESPERTO RISPONDE

“Preg.mo Associato,

L’art. 1102 del codice civile rubricato “uso della cosa comune” dispone che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso il loro diritto. A tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno di altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Orbene, nel caso di specie i presupposti applicativi richiesti per il condomino al fine dell’apertura della finestra su un terrazzino nella parte interna dello stabile sono il rispetto del decoro architettonico, nonché della destinazione d’uso della parte strutturale oggetto di modifica.

L’art. 1102 c.c. non richiede nessun principio deliberativo da parte dell’organo collegiale condominiale, disponendo l’utilizzo delle parti comuni nel rispetto del parimenti uso da parte degli altri condomini.

Sul punto, la giurisprudenza di legittimità con la sentenza n° N°63/2014 ha confermato che: “come è opinione diffusa in dottrina e nella stessa giurisprudenza di questa Corte, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c., e sono l’espressione del legittimo uso delle parti comuni.

Tuttavia, nell’esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l’esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all‘articolo 1120 c.c., (pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino).

Legittima è anche l’apertura di finestre su area di proprietà comune e indivisa tra le parti (cortili e chiostrina) che assolve alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti e, pertanto, sono beni fruibili dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, con il solo limite posto dall’articolo 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l’uso da parte degli altri proprietari.”

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

Arrivederci alla prossima settimana con un nuovo quesito!

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