Chi paga le spese di manutenzione della servitù di passaggio?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa al pagamento dei lavori di manutenzione nel caso di concessione al condominio di una servitù di passaggio.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

le sottopongo quanto segue: la strada che conduce al condominio, necessaria per potervi accedere, è di proprietà del costruttore. Il costruttore ha concesso al condominio una servitù sulla strada. Ora si rendono lavori di manutenzione del manto stradale. Chi paga? Il proprietario costruttore oppure il condominio?”

L'ESPERTO RISPONDE

“Preg.mo Associato,

La gestione delle parti comuni dell’edificio e dei diritti ed obblighi dei condomini rispetto all’utilizzo dei servizi condominiali non sempre trova una relativa applicazione giuridica tra le fonti del diritto, soprattutto in materia di servitù condominiali, ovvero del peso imposto a carico del condominio relativamente all’utilizzo delle parti comuni o della proprietà esclusiva.

L’art.1027 del codice civile rubricato “Contenuto del diritto”, dispone che la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (detto dominante).

Orbene, nel caso di specie, ovvero di una servitù concessa dal costruttore al condominio relativamente alla manutenzione del manto stradale è opportuno richiamare l’art. 1069 comma 3 del codice civile, il quale dispone che

Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere per la conservazione della servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione ai rispettivi vantaggi.

La giurisprudenza di legittimità, applicando in materia di servitù  i principi in materia di interpretazione estensiva, confermando che

dalle norme di cui all’art. 1069 c.c., si desume, in via di interpretazione estensiva, per il caso in cui l’esercizio della servitù si attui solo per mezzo del fondo servente e senza l’ausilio di opere autonome, l’obbligo del proprietario del fondo dominante di contribuire alle spese di manutenzione del fondo servente, in misura proporzionale all’uso.

(Cass. Sez. 2, 12/01/1976, n. 72, proprio relativa a fattispecie di servitù di passaggio gravante su parti di un edificio condominiale e di obbligo del titolare della servitù di concorrere nelle spese di manutenzione di tali beni condominiali insieme con i partecipanti al condominio, in misura proporzionale all’uso).

Si è pure affermato che l’art. 1069 c.c., comma 3, (allorché stabilisce che, nel caso in cui le opere necessarie alla conservazione della servitù, eseguite dal proprietario del fondo dominante sul fondo servente, giovino anche a quest’ultimo, le relative spese debbano essere sostenute da entrambi i soggetti del rapporto giuridico di servitù in proporzione ai rispettivi vantaggi), non costituisce una norma eccezionale, ma, al contrario, rappresenta l’applicazione di un più generale principio di equità ispirato all’esigenza di evitare indebiti arricchimenti (Cass. Ordinanza N.6653/2017).

Pertanto, alla luce dell’ordinanza richiamata, le spese devono essere sostenute da entrambi i soggetti del rapporto giuridico di servitù in proporzione ai rispettivi vantaggi.”

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

Arrivederci alla prossima settimana con un nuovo quesito!

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