Condominio “atipico”: come ripartire le spese di riparazione del tetto e quelle di installazione del cappotto termico?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa alla ripartizione delle spese di riparazione del tetto e all’eventuale spesa per l’installazione del cappotto termico in un condominio “atipico”.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

con la presente sono ad inoltrarvi il seguente quesito: nel condominio (atipico?), formato da più fabbricati adiacenti tra loro, occorre fare interventi di riparazione del tetto. Il mio dubbio è rispetto alla villetta denominata U1, adiacente, che condivide solo una parete mentre il tetto è ad esclusivo uso. Come devo ripartire le spese? E nel caso in cui i condomini decidessero di installare il cappotto? Inoltre, se la villetta U1 decidesse di installare il cappotto in autonomia, i condomini saranno chiamati a partecipare alla spesa?”

L'ESPERTO RISPONDE

“Preg.mo Associata,

L’art.1123 del codice civile dispone che

qualora un edifico abbia più scale, cortili lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità.

Nel caso di specie, ovvero quello che Lei ha chiamato condominio atipico, si tratterebbe di un supercondominio, che sussiste se ci sono più parti comuni a più edifici.

Il principio è quello indicato dall’art. 1123 c.c. ultimo comma in combinato disposto con l’art. 1117 bis rubricato “Ambito di applicabilità” secondo cui:

le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni dell’art.1117 c.c.

Con riferimento al quesito in questione, la villetta denominata U1 non dovrebbe partecipare alle spese del tetto in virtù del principio richiamato dall’art.1123 ultimo comma. L’unica parte comune è la parete, quella comune tra U1 e U9 e U2. Solo in caso di realizzazione del cappotto termico per la parte comune tra U1 e U9 e U2, il condomino U1 deve partecipare con le spese.

Con riferimento al tetto U1, in caso di lavori straordinari, non deve partecipare in virtù dei principi indicati dall’art.1123 ultimo comma.

Qualora, però si dovesse accertare, attraverso una necessaria perizia tecnica da deliberare in assemblea con la nomina di un professionista, che gli effetti del cappotto termico avessero una efficacia in termini di trasmittanza termica dovrà partecipare anche la proprietà della villetta U1.

Da fonte Wikipedia:

la trasmittanza termica, indicata con U, è una grandezza fisica che misura la quantità di potenza termica scambiata da un materiale o un corpo per unità di superficie e unità di differenza di temperatura. Definisce la tendenza di un elemento allo scambio di energia, ovvero l’inverso della capacità isolante di un corpo. Nel SI si misura in W/(m2K).

Stesso principio inverso, se realizziamo il cappotto termico per la villetta U1, per la quale dovrà partecipare l’edificio adiacente.”

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

Arrivederci alla prossima settimana con un nuovo quesito!

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