Si può esigere un compenso anche dopo la revoca di un mandato?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa all’esigibilità di un compenso relativamente ad una situazione particolare.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

Vorrei un Vs parere in merito all’esigibilità o meno di un compenso. In specie trattasi di un’amministrazione su un condominio di nuova costruzione. I due costruttori, in comune accordo, ci hanno affidato l’incarico per l’amministrazione dello stabile l’estate scorsa con contratto, incaricandoci di procedere con l’attribuzione del C.F. presso l’A.d.E. e tutte le attività del caso. Il mese scorso i condòmini, con espresso punto richiesto all’interno di un’assemblea condominiale straordinaria per discutere di altre azioni da intraprendere nei confronti del costruttore dati alcuni problemi presenti nello stabile, hanno votato, con le maggioranze previste per legge, la revoca dell’incarico senza giusta causa.

In sé non avevamo mandato per far nulla di particolare, se non di segnalare al costruttore le problematiche presenti, in quanto durante l’assemblea straordinaria, nella quale ci hanno revocato l’incarico, dovevamo discutere se intraprendere azioni legali ed eventualmente come procedere, a chi dare l’incarico, i costi, etc.

Alla luce di ciò la mia domanda è questa: trattandosi del primo anno di mandato (in concreto solo di alcuni mesi), con contratto firmato dai costruttori dello stabile (ora non più presenti in assemblea perché hanno venduto tutti gli appartamenti), e non essendovi i motivi per “giusta causa” individuati dagli art. di legge, ci è dovuto ugualmente il nostro compenso per l’intero primo anno? Inoltre, vorrei sapere se ci è dovuto anche per il secondo anno, in base agli art. di legge che riguardano il mandato di rappresentanza nonché la formula di carica dell’amministratore 1+1, oppure se ci sono dovuti eventuali danni per mancato guadagno.”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo Associato,

Occorre fare le opportune specificazioni, richiamando in prima istanza il Tribunale di merito di Modena che, con la sentenza n° 493/2012 ha stabilito la nullità negli atti di compravendita, ovvero nel regolamento di condominio, con la quale veniva riservato al costruttore la nomina del mandato condominiale.

L’organo deputato alla nomina e conferma dell’amministratore è sempre l’assemblea così come disposto dall’ art.1129, 1 comma del codice civile, art. 1136 in materia di costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni del codice civile, in combinato disposto con l’art. 1135 c.c. rubricato “Attribuzioni dell’assemblea dei condomini”.

L’art. 1136 del codice civile conferma, al 4° comma, le maggioranze per la nomina dell’amministratore, ed il primo comma dell’art. 1135 del codice civile stabilisce che:

L’assemblea provvede alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione.

Tuttavia, l’art. 1138 comma 4 del codice civile dispone che, le norme del regolamento di condominio non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti d’acquisto e dalle convenzioni, e, in nessun caso, possono derogare alle disposizioni degli articoli 1129 e 1136 c.c.

Orbene, queste ultime norme che disciplinano il ruolo dell’assemblea nella funzione deliberativa della nomina dell’amministratore non possono essere derogate da nessuna disciplina pattizia, come nel caso di specie tra il mandatario amministratore ed il costruttore. Pertanto, sarebbe stato opportuno che la nomina dell’amministratore fosse stata proposta dal costruttore alla prima assemblea utile e solo successivamente all’atto d’acquisto ovvero agli atti d’acquisto da parte dei condomini in modo da approvare la nomina dell’amministratore attraverso un consenso espressione dei richiami normativi ex art 1129 e 1136 c.c.

È pacifico che l’art.1136 del codice civile, 2° e 3° comma, attribuisce alla nomina e revoca i criteri deliberativi e le maggioranze. Nessun riferimento deliberativo, indicante criteri e maggioranze è stato assunto con riferimento alla conferma.

A parere dello scrivente, la soluzione potrebbe essere fornita dall’amministratore, mandatario del condominio, attraverso il combinato disposto dell’art.12 c.c., rubricato “Interpretazione della legge” e l’art. 1136, 4° comma.

L’art. 12 delle preleggi dispone che:

Nell’ applicare la legge non si può attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole, secondo la connessione di esse e dalla intenzione del legislatore. Se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione, si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe.

Pertanto, richiamando le disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe, che nella fattispecie sono indicate nell’art. 1136, 2° e 4° comma, possiamo attribuire, anche alla conferma la maggioranza degli intervenuti, almeno la metà del valore dell’edificio.

Il ragionamento in questione assume una sua dimensione giurisprudenziale attraverso la Sentenza della Cass. civ. Sez. II, 04/05/1994, n.4269, secondo la quale le disposizioni dell’art.1136 comma 4 c.c. richiedono, per la deliberazione dell’assemblea del condominio riguardante la nomina o la revoca dell’amministratore, la maggioranza qualificata di cui al comma 2 applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato.

Pertanto, l’eventuale richiesta di risarcimento danno patrimoniale in linea con i requisiti dell’art. 1223 del codice civile, ovvero in caso di lucro cessante, potrà essere valutato dal giudice con equo apprezzamento del caso così come disposto dal secondo comma dell’art. 2056 c.c. rubricato “Valutazione dei danni”, purché vi sia stato un principio deliberativo per la nomina del mandatario amministratore, in quanto la nomina o proposta da parte del costruttore doveva essere sottoposta all’attenzione dell’assemblea, previa delibera assembleare da parte del condominio così come richiamato dall’ art. 1136 e 1129  del codice civile .

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

Non perderti tutte le novità relative al mondo condominiale:
iscriviti alla nostra newsletter!

Potrebbe piacerti anche