Come si costituisce un condominio?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa alla costituzione di un condominio.

“Gentile Associazione,

Vorrei porre un quesito in merito alla costituzione di un nuovo condominio. Fornisco di seguito alcune specifiche per comprendere la situazione.

Il condominio in questione era di proprietà dell’Istituto Autonomo per le Case Popolari ed è costituito da n.8 unità immobiliari tutte con destinazione per civile abitazione. Delle 8 unità immobiliari solo una è rimasta di proprietà dell’Istituto Autonomo per le Case Popolari, mentre le altre sono state regolarmente riscattate molti anni fa.

Ho concordato con il responsabile dei condomini la costituzione del condominio, ma su due unità immobiliari sono presenti più comproprietari in disaccordo tra loro e residenti fuori regione. Questa situazione non mi permette di avere un contatto diretto e semplice con i vari comproprietari, difatti non è stato ancora possibile far firmare loro la delega per la costituzione del condominio.

Visto che i restanti condomini hanno mostrato urgenza per la costituzione del condominio, cosa posso fare per risolvere la suddetta problematica?”

Preg.mo Associato,

Il condominio è costituito nel momento in cui il costruttore ha frazionato l’edificio attraverso il primo atto di compravendita. La giurisprudenza di legittimità, infatti, con la sentenza del 5 marzo n. 6005 ha sancito che:

L’elencazione contenuta nell’art.1117 c.c., con riferimento ai beni in esso indicati e a quegli altri che assolvano in vario modo alle medesime funzioni, ha carattere non tassativo; non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell’ipotesi di presunzione), ma solo in forza di un titolo specifico (inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili).

Al fine di individuare la consistenza dei beni ceduti e, quindi, l’eventuale riserva di proprietà del lastrico solare, assume rilevanza esclusivamente l’atto di vendita originario, non potendo incidere su questo, eventuali chiarimenti (o ripensamenti) espressi in quello successivamente stipulato a favore dei successivi aventi causa.

Con riferimento al quesito richiamato, pertanto, è opportuno che verifichi chi sono tutti i proprietari degli appartamenti attraverso gli obblighi richiamati dall’art.1130 del codice civile, ovvero:

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’art. 1129 e delle vigenti disposizioni di legge, deve: curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti relativi di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Perciò, qualora si fosse verificata la fattispecie di omessa o incompleta risposta, l’amministratore avrebbe potuto ricercare gli eventuali proprietari, nel caso di più contitolari di un appartamento come nel caso da lei descritto, attraverso l’anagrafe comunale competente per territorio, ovvero presso la conservatoria dei registri immobiliari, addebitando il costo ai proprietari o comproprietari inadempienti.

Verificati tutti i condòmini titolari di un diritto di proprietà, previa verifica degli adempimenti dell’anagrafe condominiale da parte dell’amministratore o dagli stessi condòmini che decidono di autoconvocarsi, sarà possibile procedere alla convocazione dell’assemblea ex art. 66 delle disp. att. del codice civile.

Una volta notificate le convocazioni dell’assemblea, per quanto riguarda la delibera della nomina dell’amministratore saranno sufficienti i requisiti del secondo comma dell’art. 1136 del codice civile, ovvero:

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia