Posso disdire il contratto con la ditta di pulizia del condominio a causa della mancata consegna del Durc?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa al cambio dell’impresa di pulizia in mancanza del documento unico di regolarità contributiva.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

le scrivo per chiederle se, in questo periodo dove non è possibile fare assemblee, è possibile da parte dell’amministratore inviare disdetta alla ditta di pulizia del condominio e incaricarne una nuova “d’ufficio” (con ratifica con delibera alla prima assemblea utile) perché l’attuale ditta ritarda nel consegnare il Durc chiedendo comunque il pagamento della fattura. Le chiedo altrimenti come si potrebbe procedere.”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo Associato,

Con riferimento al suo quesito, la soluzione più opportuna sarebbe stata la convocazione assembleare, al fine di valutare i provvedimenti da eseguire nei confronti della ditta di pulizia indicata, premesso che l’esercizio dei poteri conservativi ex. art. 1130 comma 4 dispone che:

L’amministratore di condominio, oltre a quanto previsto dall’art. 1129 c.c. e dalle vigenti disposizioni di legge, deve compiere gli atti conservativi alle parti comuni dell’edificio.

Orbene, sicuramente il recesso del contratto di pulizia sicuramente non rientra tra i poteri conservativi dell’amministratore individuati dalla giurisprudenza di legittimità come atti materiali ovvero riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici e giudiziali finalizzati a tutelare il condominio da comportamenti illeciti posti in essere da terzi (Cass. Civ. sez. II, 3 aprile 2007, n.8223).

Inoltre, è opportuno attribuire all’amministratore i limiti del mandato richiamati dall’art. 1711 c.c. il quale dispone che:

Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L’atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario, se il mandatario non lo ratifica.

Orbene, a parere dello scrivente è opportuno che, in qualità di mandatario del condominio, in attesa della sospensione delle assemblee così come disciplinato dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri in data 13/03/2020 alle FAQ sul coronavirus al paragrafo “Riunioni” ovvero, se non con le modalità a distanza e nel rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere, proceda nel rispetto dei requisiti dell’art.1454 c.c. rubricato “Diffida ad adempiere”.

La norma citata dispone che:

Alla parte inadempiente l’altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con la dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’ altro risoluto.

Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. 

Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.

Pertanto, nel caso di specie, alla ditta di pulizia ovvero alla parte inadempiente, il condominio può intimare in nome e per conto del suo mandatario di inviare il Durc (documento unico di regolarità contributiva) richiesto nei termini indicati dall’art. 1454 del codice civile. Decorso tale termine il contratto di pulizia è risoluto di diritto.

Decorso il termine indicato dall’art. 1454 c.c. è opportuno che, l’amministratore proceda a ratificare con un’assemblea straordinaria i presupposti della diffida ad adempiere al fine di procedere con la risoluzione del contratto di pulizia.

Come tale la mancata consegna del Durc, a seguito della diffida ad adempiere richiesta dal mandatario amministratore, integra comunque, una volta ratificato in assemblea, il provvedimento, la volontà da parte del committente condominio di recedere dal contratto d’appalto a norma dell’ art. 1671 c.c. secondo il quale:

Il committente può recedere dal contratto, anche nel caso in cui sia stata iniziata l’esecuzione dell’opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l’appaltatore dalle spese sostenute, dai lavori eseguiti e del mancato guadagno.

E’ opportuno, comunque, affermare che la mancata consegna del Durc da parte della ditta di pulizia non costituisce motivo di inadempimento contrattuale, ma la delibera assembleare di ratifica di recesso unilaterale del contratto costituisce la volontà da parte del committente condominio di recedere dall’ obbligazione contrattuale (Tribunale di Milano Sent. 7501/2018).

Orbene, definite le eventuali questioni pendenti tra il condominio e la ditta di pulizia, sarà possibile deliberare la nomina di una nuova ditta nel rispetto della presentazione del Durc, oggetto di contenzioso.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

Arrivederci alla prossima settimana con un nuovo quesito!

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