Quali sono le disposizioni normative che regolano l’uso esclusivo delle parti comuni del condominio?

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa all’uso esclusivo delle parti comuni condominiali.

L'ASSOCIATO CHIEDE

“Gentile Associazione,

Pongo un quesito inerente al mio condominio. Gli spazi ad uso esclusivo del condomino, ubicati però sulla scala di uso comune, possono essere modificati, ovvero chiusi con porte tale da farli diventare proprietà privata? Con quale maggioranza si può ottenere una tale modifica? Eventualmente potreste darmi dei riferimenti normativi in merito?”

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo Associato,

L’art. 1117 c.c. rubricato “Parti comuni dell’edificio” stabilisce quali porzioni e servizi sono oggetto di proprietà comune dell’edificio, di cui le scale sono indicate nell’ elenco delle parti comuni oggetto di utilizzo da parte dei condomini trattandosi di una elencazione tassativa, ma meramente esemplificativa (Cass. Sent. 7704/2016).

Con riferimento alla modifica della scala, ovvero come nel caso di specie degli spazi ad uso esclusivo di un condomino ubicati però sulla scala di uso comune, è opportuno riqualificare costruttivamente la questione premesso che, se è vero che si tratta di spazi ad uso esclusivo, evidentemente, in relazione all’atto di compravendita ovvero al regolamento di condominio, è stato disposto una titolarità esclusiva, così come disposto dall’art. 1117 c.c. nella parte in cui dispone con il criterio del “salvo titolo contrario”  rispetto alla scala richiamata, premesso che la medesima scala  è parte comune dell’edificio.

Orbene, è opportuno precisare che, l’art. 1102 c.c. rubricato “Uso della cosa comune” dispone che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno agli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Quand’anche la questione richiamata fosse applicativa dell’art. 1122 c.c., ovvero “Opere su parti di proprietà individuale o uso individuale”, la norma dispone che:

Nell’unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti comuni normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso, è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. Pertanto, così come nel caso di specie dell’art. 1102 c.c. o dell’art. 1122 c.c., l’utilizzo delle parti comuni è possibile purché non sia alterato la stabilità, ovvero la sicurezza ovvero il decoro architettonico dell’edificio.

A parere dello scrivente, la chiave di lettura funzionale alla richiesta in oggetto, è rappresentata nell’ultimo comma dell’art. 1122 c.c., in cui attraverso “la preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea” è possibile convocare da parte di quest’ ultimo l’organo assembleare e, discutere, ed eventualmente, deliberare nel caso in cui il tipo di opera o progetto che deve essere realizzato si trattasse di un’innovazione.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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