Certificazione di Agibilità in Condominio

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa al certificato di agibilità in condominio.

“Gentile Associazione, 

vorrei chiedere alcune delucidazioni sul certificato di agibilità riguardo un condominio costituito da 33 unità immobiliari distribuite in 9 palazzine.

Trattandosi di singoli edifici e non di un unico fabbricato, il certificato di agibilità è richiesto da ogni singolo condominio all’ente competente per quanto concerne il suo singolo stabile o il condominio deve avere unico certificato valido per tutti i condomini?”

Preg.ma Associata,

Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, ovvero il D.P.R n° 380/2001 titolo III rubricato “Agibilità degli Edifici” capo I, nell’art. 24 comma 1 dispone che:

“la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti degli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi: 

1. Nuove costruzioni;
2. Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.”

Orbene, dal tenore letterale richiamato dall’art. 24 comma 1, l’agibilità non solo riguarda le nuove costruzioni cui devono seguire degli adempimenti richiesti da parte dello sportello unico per l’edilizia, ma qualsiasi sopraelevazione come nel caso di specie richiamato dall’art. 1127 c.c. ovvero: “costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”, quindi nel caso di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza e staticità degli edifici.

Pacificamente, ci sono i presupposti per esercizio dei poteri conservativi dell’amministratore di condominio relativamente alla certificazione degli obblighi di sicurezza indicati dall’art. 1130 del codice civile anche sugli edifici che non sono di nuova costruzione.

Con riferimento alla certificazione del singolo edificio o di tutti gli edifici, il comma 4) dell’art.24 dispone che:

“Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:

1. singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
2. singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Il comma 4 dell’art. 24 è applicabile per la materia condominiale di concerto con l’art. 1117 bis del codice civile secondo il principio della compatibilità delle norme in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile.

Il certificato di agibilità è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità in virtù del decreto legislativo n.222 del 25 novembre 2016 producente l’individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), nonché silenzio assenso per la verifica da parte dell’ente comunale.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

Arrivederci alla prossima settimana con un nuovo quesito!