La ripartizione delle spese per lavori di manutenzione in condominio

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana la domanda è relativa alla ripartizione delle spese in alcuni casi specifici.

L'ASSOCIATO/A CHIEDE

Gentile Associazione,

inoltro, di seguito, alcuni quesiti:

1) Nel caso di un’area cortilizia pavimentata al piano terra di un fabbricato condominiale, di proprietà privata, che funge da copertura di box auto di altra proprietà, con problematiche di infiltrazione, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per il rifacimento dell’impermeabilizzazione e della posa in opera della nuova pavimentazione a chi spettano? E nel caso di ripartizione, come si ripartiscono?

2) L’intervento da eseguirsi riguarderà anche la spicconatura dell’intonaco del soffitto del box auto, oltre che di una delle travi e del pilastro, per effettuare il trattamento dell’armatura metallica e successivo ripristino del cls ammalorato. In questo caso le spese come vengono ripartite?

3) Le spese verranno ripartite alla stessa maniera se l’area cortilizia in questione fosse di proprietà condominiale mentre il box auto sempre di proprietà esclusiva di uno dei condòmini?

L'ESPERTO RISPONDE

Preg.mo Associato,

La questione sottesa richiede l’applicazione della disciplina in materia di ripartizione delle spese con particolare attenzione ai presupposti applicativi dell’art. 1125 del c.c., ovvero dell’art. 1126 del codice civile.

Or dunque, l’art. 1123 comma 1 del codice civile, in materia di ripartizione delle spese, dispone che:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Attribuito al valore proporzionale il criterio normativo per la ripartizione delle spese, il codice con il richiamato art. 1123 secondo comma, tuttavia dispone che:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Orbene, la questione richiamata richiede l’applicazione operativa dell’art. 1125 c.c. in combinato disposto con l’art. 1123 comma secondo e nessuna applicazione può essere ipotizzata dell’art. 1126 del codice civile. All’uso diverso richiamato dall’art. 1123 c.c. deve essere richiamato l’art. 1125 c.c. rubricato “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”. La norma dispone che:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Sul caso di specie, la Cass. Civ, Sez.II, 19 luglio 2011, n. 15841 ha confermato l’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c. e della falsa applicazione dell’art. 1126 c.c. Infatti, nel caso di specie, la spesa di ripristino del lastrico – cortile è di proprietà esclusiva e pertanto richiederebbe un particolare uso che è quello tipicamente richiamato dal secondo comma dell’art. 1123 c.c.

Trattandosi di un’ area cortilizia, la finalità non è solo di copertura della parte sottostante, ovvero “copertura di box auto di altra proprietà”, ma avendo il bene in questione la funzione di calpestio è pacifico che i diversi usi determinano un maggiore utilizzo dell’area cortilizia e per la quale l’applicazione dell’art. 1126 c.c., ovvero l’attribuzione di 1/3 nella spesa della riparazione o ricostruzione del lastrico solare a tutti quelli che ne hanno l’uso esclusivo ed il restante 2/3 a carico dei tutti quelli a cui serve in proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno, rischierebbe di rendere iniqua la ripartizione delle spese tra il proprietario titolare dell’area cortilizia ed il proprietario del box auto sottostante.

Con riferimento al secondo quesito, il principio è quello del criterio menzionato in via analogica anche se, con riferimento al pilastro e relative travi nonché parti comuni, è opportuno verificare, tramite la nomina del tecnico di parte, se ci sono condomini diversi che devono partecipare in virtù dell’essere parti comuni dell’edificio.

Con riferimento al terzo quesito, qualora si trattasse di un’area cortilizia condominiale l’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., segue, secondo la giurisprudenza di legittimità, gli stessi criteri di metodo (Cass. Civ. sez. II Ordinanza n. 21337/2017).

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

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