Interventi urgenti su un lastrico solare ad uso esclusivo

Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana i quesiti vertono su interventi urgenti riguardanti un lastrico solare ad uso esclusivo.

L'ASSOCIATO/A CHIEDE

“Gentile Associazione,

in un condominio, su un lastrico solare ad uso esclusivo, devono essere eseguiti dei lavori urgenti per il rifacimento della guaina impermeabilizzante, poiché distaccatosi a seguito di eventi atmosferici avversi. Di seguito le mie perplessità:

  1. Chi deve commissionare i lavori? Il proprietario che ne ha l’uso esclusivo o il condominio?
  2. Gli interventi, poiché urgenti, possono essere eseguiti senza una preventiva delibera assembleare e senza l’approvazione di un fondo speciale?”

L'ESPERTO RISPONDE

“Preg.mo Associato,

In relazione al primo quesito, la titolarità dell’uso esclusivo non è in antitesi con l’obbligo di partecipazione delle spese da parte dei condomini sottostanti premesso i presupposti di ripartizione indicati dall’art. 1126 del codice civile. I lavori, pertanto, previa delibera di approvazione assembleare, devono essere commissionati dall’amministratore in qualità di rappresentante legale del condominio.

In realtà, l’esercizio dei poteri conservativi da parte dell’amministratore è richiamato dall’art. 1130 c.c., secondo il quale l’amministratore è chiamato a “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni.” Infatti, la giurisprudenza di legittimità conferma che il mandatario del condominio deve eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ovvero atti materiali quali riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici e giudiziali necessari per la salvaguardia dell’integrità del condominio (Cass. Civ., Sez. II, 3 aprile 2007 n.8223).

Pertanto, con riferimento al primo quesito, è necessaria una delibera condominiale prioritaria ai lavori, ma premesso il carattere urgente dei suddetti lavori, l’art. 1135 comma 4 c.c. indica le linee guida in caso di lavori urgenti ed indifferibili.

Con riferimento al secondo quesito, l’art. 1135 c.c. rubricato: “Attribuzione dell’assemblea dei condomini”, al punto 4) conferma che: l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Inoltre, risulta confermato che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferire alla prima assemblea.

Le ricordo il dettato normativo circa il dovere dell’amministratore di riferire alla prima assemblea, che, a parere del sottoscritto, deve avere il carattere della straordinarietà. La norma pone come obbligo la necessità di fondo straordinario, che, pacificamente, sul piano organizzativo, richiede un’assemblea straordinaria o preventiva o quantomeno un consenso da parte dei condomini all’ obiettivo da raggiungere.”

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia

Arrivederci alla prossima settimana per un nuovo quesito!

Vorresti rimanere aggiornato/a su tutte le novità in materia condominiale?
Iscriviti alla nostra Newsletter settimanale!

Potrebbe piacerti anche