La provvigione all’agenzia immobiliare va pagata anche dopo la scadenza del contratto

Molte volte l’esigenza di rivolgerci all’agenzia immobiliare per la vendita dei nostri immobili nasce dalla convinzione di rafforzare le possibilità di vendita e quindi di riuscita del nostro obiettivo.

Tuttavia quando si acquista consapevolezza che gli interessati sono molteplici, la commissione da pagare all’agenzia comincia ad essere considerata uno spreco o un introito in meno per le nostre tasche che poteva essere facilmente evitato. Per questo si cominciano ad elaborare delle strategie nel tentativo di rinviare la stipula dell’atto di vendita in un periodo successivo alla scadenza del contratto stipulato con l’agenzia immobiliare. Strategia che, oltre a non essere corretta, sarà causa di non pochi problemi.

La norma di riferimento è l’art. 1754 del Codice Civile che identifica il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Dalla serietà e dalla professionalità di tale figura può dipendere il buon esito della compravendita. Da qui è nata l’esigenza di una regolamentazione severa dell’esercizio dell’attività di mediatore immobiliare, soddisfatta dalla legge n. 39/89 e dal D.lgs. 59/2010 che hanno subordinato lo svolgimento di questa professione a precisi requisiti.

Il mediatore ha diritto alla provvigione (art. 1755 del Codice Civile) ma tale diritto spetta solo ai mediatori iscritti nei registri delle imprese o nei repertori delle Camere di commercio. La legge 39/89, all’articolo 6, infatti prevede che in difetto dell’iscrizione il mediatore non solo non matura alcun diritto, ma è addirittura tenuto a restituire le somme eventualmente percepite.

Ne deriva che l’operato del mediatore regolare va retribuito e il diritto alla provvigione sorge non solo in caso di “conclusione dell’affare” ma anche quando il mediatore svolge un’attività marginale, purché idonea a mettere in relazione i contraenti attraverso un’attività casualmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo (Cassazione n. 23842/08).

In altri termini, è comunque necessario pagare la provvigione all’agente se le parti firmano il contratto dopo la scadenza dell’incarico; al contrario, se la conoscenza delle parti è avvenuta dopo la scadenza del contratto con l’agenzia, non bisogna versare alcun compenso in quanto non ci si è avvalsi dell’opera del mediatore.

Recentemente la Suprema Corte, con la sentenza n. 22273/10, si è spinta oltre statuendo che la provvigione è dovuta all’agenzia anche se il contratto preliminare fra le parti è firmato a mandato scaduto e poi risolto senza che il definitivo sia mai stato sottoscritto.

In conclusione, bisogna prestare la massima attenzione a queste considerazioni ed evitare di essere esposti a situazioni di contenzioso dovute allo svolgimento di un’attività volta ad aggirare gli impegni assunti con l’agenzia immobiliare.

(di Avv. Giuseppe Di Gangi)