Amministratori di Condominio: sì al lavoro agile, ma dubbi sulle assemblee in videoconferenza

Come già precedentemente esplicitato in altre delle nostre comunicazioni, è stata confermata la possibilità per gli amministratori di condominio di lavorare in modalità smart working. Ma rispetto alle assemblee condominiali, è davvero consigliabile svolgerle in videoconferenza?

“Tutte le attività professionali, a prescindere dalla forma con cui vengono svolte, sono espressamente consentite. Inoltre, l’articolo 1, lett. c) del Dpcm del 22 marzo 2020 prevede che qualsiasi attività, anche se sospesa, può continuare ad essere esercitata se organizzata in modalità a distanza o lavoro agile (circostanza applicabile anche alle amministrazioni condominiali, fatta eccezione per le assemblee di condominio, per le quali si può consultare l’apposita faq).”

Questo il testo riportato sul sito del Governo nella sezione dedicata alle FAQ che chiarisce uno dei maggiori dubbi che in questi giorni hanno creato subbuglio all’interno dell’universo condominiale.

Era stata già stata decretata dal DPCM del 22 marzo la non sospensione per le attività professionali, ma, proprio a causa della mancanza del codice Ateco inerente alla professione degli amministratori di condominio all’interno dell’allegato n.1 del decreto, il quale riportava le attività garantite anche in questo momento di estrema emergenza, molti degli amministratori di condominio si sono trovati nella posizione poco chiara di non riuscire a capire se era lecito portare avanti le proprie attività o avrebbero, di contro, dovuto sospenderle.

Alla luce di quanto appena affermato, tutti gli amministratori e gli studi professionali potranno, perciò, legittimamente svolgere le proprie attività in modalità di lavoro agile o smart working, permettendo anche ai dipendenti di usufruire delle stesse modalità o, in alternativa, consultando le possibili soluzioni previste dal Decreto Cura Italia.

È opportuno comunque ricordare che non sono stati sospesi dall’ARERA i pagamenti di fatture e bollette, mentre sono state sospese fino al 3 aprile le procedure già attivate di distacco delle forniture di luce, acqua e gas. Pertanto è necessario che i condòmini versino le quote dovute al proprio amministratore di condominio attraverso bonifico bancario o bollettino postale, sempre e comunque privilegiando metodi di pagamento online, in modo che l’amministratore a sua volta possa corrispondere le somme dovute ai vari fornitori.

Un’ulteriore discussione si accende nel momento in cui si apre la tematica dedicata alle assemblee condominiali. La FAQ stilata dal governo, in materia di riunioni, stabilisce che:

Le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere.

In quanto Associazione di Categoria, agendo sempre nel rispetto e nella tutela della figura dell’Amministratore di Condominio, il suddetto testo ci porta inevitabilmente a fare alcune considerazioni. Innanzitutto, posto che questa situazione emergenziale è comunque una situazione temporanea, le assemblee condominiali possono essere evitate o comunque rimandate, a patto che, effettivamente, non ci siano delle urgenze comprovate, ma, on d’evitare di iniziare a percorrere una strada che presenta ancora molti ostacoli, sarebbe consigliabile rimandare le assemblee sino a nuove disposizioni governative.

Le problematiche relative ad un’eventuale assemblea condominiale svolta in videoconferenza non sono affatto trascurabili, poiché, anche nella FAQ si fa esplicito riferimento al rispetto della normativa in materia di convocazione e delibere.

A questo proposito, per quanto concerne le convocazioni, troviamo già le prime contraddizioni, poiché l’art. 66 del codice civile “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie” stabilisce che:

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Si evince, pertanto, l’impossibilità reale di convocare un’assemblea condominiale poiché è davvero molto probabile che alcuni condòmini non abbiano una linea internet, non abbiano un computer o uno smartphone, o ancora non siano in possesso di una PEC.

In materia di delibere, consultando il relativo art. 1136 del codice civile che indica le modalità per lo svolgimento dell’assemblea condominiale, non c’è alcun riferimento alla possibilità di convalidare un’assemblea avvenuta telematicamente. In realtà, come ben sappiamo, ad oggi non esiste alcuna normativa che regoli le assemblee di condominio in videoconferenza.

A nostro parere, come già esplicitato durante alcune delle nostre precedenti comunicazioni, data la straordinarietà del momento, sarebbe sicuramente opportuno che gli amministratori continuassero a svolgere tutte quelle attività che possono essere portate avanti attraverso la modalità di lavoro agile, ma sarebbe consigliabile sospendere, invece, in maniera temporanea, le assemblee condominiali, evitando così di incorrere nei rischi appena descritti.

Il “buon senso” sul quale si sta facendo molto leva in questi giorni, non può prevalere sulle normative vigenti che regolano in modo chiaro e preciso la materia condominiale, altrimenti il rischio è quello che domani, quando tutto questo sarà finito, gli amministratori si trovino di fronte ad impugnazioni o ad ulteriori problematiche che, attualmente, sono indubbiamente lecite.

La speranza è che, questa situazione di emergenza, porti il legislatore ad una riflessione che possa effettivamente colmare questo “vuoto legislativo” che si va a scontrare inevitabilmente con un essenziale processo di digitalizzazione, il quale, oggigiorno, non sembra più solo una scelta bensì una vera e propria necessità.